Через три года в нашей стране могут отменить долевое строительство — когда застройщики возводили дома за счет денег дольщиков. Взамен этой системе останется другая – проектное банковское финансирование. То есть строительные компании смогут работать только за средства банков. И квартиры, соответственно, можно будет приобретать только в готовых домах.
По сути, новостройки и вторичное жилье сравняются. Ведь если сейчас будущие новоселы могут купить заветные квадратные метры на стадии фундамента и заплатить за ожидание меньшие деньги, то эта лазейка исчезнет.
Текущие тренды
По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.
Как изменятся цены на вторичное жилье в 2019?
Эксперты говорят, что после отмены долевого строительства стоимость квартир в новостройках возрастет. На сколько – будет зависеть от банковской ставки. Сейчас она около 15%. Для баланса должна быть на уровне 6-7%. При самом плохом сценарии аналитики прогнозируют рост цен на 30%. Это очень много.
— В этом случае может возрасти интерес к вторичному рынку жилья, — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Так как сравнительно дешевых квартир (покупка на стадии фундамента) больше не будет, то часть покупателей предпочтет вторичку.
И такой сценарий спасет вторичный рынок. По словам директора Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шлома, на данный момент для возвращения на докризисный уровень функционирования «вторичке» не хватает 25%-30% сделок ежемесячно. И это произойдет
Влияние внешних факторов
Мало кто знает, но текущие цены на недвижимость прямо зависят от множества факторов. Влияют на стоимость квартир размеры кредитных ставок, под которые финансовые учреждения выдают займы физическим лицам на приобретение жилья, размер процента вознаграждения риелтора занимающегося продажей объекта, место расположения, технические характеристики здания и уровень развития инфраструктуры.
Кроме того существенные коррективы ценообразования делает время года, как правило спрос значительно увеличивается к началу весны, а с первого месяца лета спадает. Еще одним, крайне важным фактором в последние годы сало колебание курсов основных иностранных валют, в которых продавцы предпочитают оценивать свои объекты. Главным механизмом, от которого зависит состояние рынка недвижимости в стране, является уровень развития экономики и благосостояние населения. К сожалению, в последнее время наша страна ни тем не другим похвастаться не может. Люди просто не в состоянии позволить себе обзавестись заветным жильем, а банковские ипотечные кредиты выдаются крайне редко и под невероятно высокие проценты.
Прогноз на 2019 год
Логичный вопрос – что же станет с новостройками? Если все покупатели уйдут на вторичный рынок, то, по идее, спрос на первичку рухнет. Застройщики смогут предлагать более низкую цену за счет квартир без отделки, — добавляет Наталья Шаталина. – Это им очень поможет. Но возможно в целом проседание спроса за счет того, что некоторая часть клиентов вообще откажется от покупки, откладывая ее на некоторый срок. В связи с нестабильной ситуацией.
Последние новости
Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 2017 год они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.
Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном РАНХиГС. При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.
С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.
Что пишут СМИ?
Спрос на жилье на вторичном рынке в Центральном округе Москвы за последний год упал на 10%, за последние пять лет – на 25%, пишут «Ведомости». По оценкам экспертов, в настоящее время цены здесь завышены на 30%.
Так, если в Тверском районе средняя стоимость квартиры бизнес-класса равна 25 млн руб., то в районе Беговой аналогичное по классу жилье продается в среднем за 17,6 млн руб. В районах Замоскворечье (20, 3 млн руб. за квартиру) и Хорошевский (14,3 млн руб. за квартиру) разница составляет 6 млн руб., в районах Пресненский (20,9 млн руб.) и Филевский парк (17,4 млн руб.) – 3,5 млн руб.
«Многие, выбирая между районами ЦАО и соседними локациями из других округов, делают выбор в пользу последних, понимая, что могут здесь за те же средства приобрести дополнительные квадратные метры или объект более высокого качества, чем в центре», – говорит руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.
